房屋按揭贷款还款方式有哪些?

    来源:http://www.hxjzy.com 发布时间:2020-06-30

    国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候,突然有媒体揭秘,说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者,并算了一笔账,买一套房子贷款40万元30年,前者比后者要多出利息10万元之巨。

    同样一笔贷款业务,对于“吃利息饭”的银行来说,当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法,所以一般推荐等额本息还款法。其实,目前银行还有等额本金还款法(也可称为:等本不等息递减还款法)。贷款年限长的话,两种还款方式的差额会很大。不少民众由此认为银行在隐瞒信息,赚消费者的钱,迫切希望了解月供(按揭)到底是怎么算出来的。

    其实,目前银行界主要使用两种贷款方式――等额本息贷款和等额本金贷款,二者区别在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息),后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样,在其他贷款条件相同的情况下,等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。除此之外,还存在商业贷款与公积金的组合型还款方式、“按双周供”还款方式。下面分别予以分析比较。其中涉及的符号约定如下:

    r:贷款月利率(年利率/12);

    y0:贷款数目,单位(元);

    x:每月还款金额;

    yn:第n个月所欠金额;

    n:贷款期限;

    xi:第i月还款数额.

    1.商业贷款中的等额本息还款法

    据业内人士介绍,银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式.这种还款方式是将贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,即每月以相等的额度平均偿还贷款本息,直至期满还清.

    建立模型:y0

    y1=y0(1+r)-x,

    y2=y1(1+r)-x=y0(1+r)2-x[(1+r)+1],

    y3=y2(1+r)-x=y0(1+r)3-x[(1+r)2+(1+r)+1],

    ??

    yn=yn-1(1+r)-x=y0(1+r)n-x[(1+r)n-1+…+(1+r)+1]=y0(1+r)n-x(1+r)n-1r.

    当还清贷款时,yn=0,得月供:

    x=y0r(1+r)n(1+r)n-1.

    2.商业贷款中的等额本金还款法

    该方式1999年1月推出,正被各银行逐渐采用,是一种计算非常简便,实用性很强的还款方式.算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息,直至期满还清.

    建立模型:

    x1=y0n+y0r,

    x2=y0n+y0-y0nr,

    x3=y0n+y0-2y0nr,

    xn=y0n+y0-(n-1)y0nr.

    故月供计算公式如下:

    xi=y0n+y0-(i-1)y0nr.

    3.商业贷款与公积金的组合型还款方式

    对于有公积金的消费者,可以选择商业贷款来购房,也可以选择公积金贷款来购房.住房公积金贷款的计算方法也有等额本息法和等额本金法,具体算法同上述.“目前,住房公积金贷款低利率的优势,商业贷款仍无法与之比拟.”所以,业内专家建议“购房一族”尽量用足公积金贷款,但是公积金贷款受额度限制,并不能解决所有问题,所以还必须按需选择商业贷款,这时可从个人需求角度选择组合型还款方式.

    4.“按双周供”还款方式

    “按双周供”还款方式也有等额本息法和等额本金法两种算法,不同的是还款周期是两周一次,而不是每月一次,具体算法同上述.“双周供”作为一种个性化的还贷方式,在国外非常普遍,这与国外实行的周薪制度有关.目前,工行推出有“按双周供”房贷产品.选择“按双周供”,则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的一半,每月负担大致不变,而还款周期却可被大大缩短,以达到节省总利息支出的效果.

    5.上述还款方式的分析与比较

    例如贷款20万元,贷款期限20年,按2008年12月23日利率基准(年利率5.94%).

    (1)用等额本息还款法计算结果如下:

    月供:1425.95元,还款总额:342227.49元,其中支付利息142227.49元。

    (2)用等额本金还款法计算结果如下:

    1月,1823.33(元)

    2月,1819.21(元)

    3月,1815.08(元)

    4月,1810.96(元)

    5月,1806.83(元)

    6月,1802.71(元)

    235月,858.08(元)

    236月,853.96(元)

    237月,849.83(元)

    238月,845.71(元)

    239月,841.58(元)

    240月,837.46(元)

    月供逐月减少,还款总额:319295元,其中支付利息11929元.

    (3)用组合型还款方式(商业贷款10万元,公积金贷款10万元,商业贷款年利率5.94%,公积金贷款年利率3.87%)计算结果如下:

    采用等额本息还款法时:

    月供:1312.13元,还款总额:314910.26元,其中支付利息11491.03元.

    采用等额本金还款法时:

    月供:逐月减少,还款总额:298508.75元,其中支付利息9850.88元.

    1月,165.08(元)

    2月,164.74(元)

    3月,164.4(元)

    4月,164.06(元)

    5月,163.72(元)

    6月,163.38(元)

    235月,85.38(元)

    236月,85.04(元)

    237月,84.7(元)

    238月,84.36(元)

    239月,84.01(元)

    240月,83.67(元)

    (4)用“按双周供”还款方式计算结果如下:

    双周供还款总额292227.49元,双周还712.97元,17.26年还清.

    6.其他还款方式

    事实上,还有其他多种还款方式.等额递增(减):灵活性强.等额递增方式适合目前还款能力较弱,但是已经预期到未来会逐步增加的人群.相反,如果预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕,可以选择等额递减.按期付息还本:适合房产投资客.据悉,目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行.据银行理财专家介绍,按期付息还本方式适用于收入不稳定人群,以及个体经营工商业者.

    7.各还款方式特点分析

    无论是商业贷款,还是公积金贷款,或者是二者的组合型贷款,或者是“按双周供”,最基本的算法仍是等额本息法和等额本金法.

    (1)等额本息法,月供相同,比较好记,便于合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),也便于根据自己的收入情况确定还贷能力,但要支付较多的利息,适合于收入处于稳定状态以及买房自住,经济条件不允许前期投入过大的人群.一般年轻人大多采取此办法.

    实际上,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多.这种还款方式实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长,对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说无疑是最好的选择.

    (2)等额本金法,每月偿还贷款本金相同,而利息随本金的减少逐月递减,月供呈递减方式,总的利息支出较低,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担;但借款人在开始还贷时,每月负担比等额本息要重.适合于准备提前还款及目前收入较高或有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,如中老年职工家庭,其现有一定的积蓄,但今后生活负担会越来越重(养老、看病、孩子读书等).

    实际上,由于提前归还了部分贷款本金,较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱,当然贷款利息总的计算下来就少一些,而并不是借款人得到了什么额外实惠.如房贷利率进入到加息周期后,借款人打算提前还款,等额本金还款法也不失为一个不错的选择.

    (3)公积金贷款利率较低,但贷款受额度限制.

    (4)选择双周还款能比按月还款提前近3年还清贷款本息,总利息支出也节省27724.86元,近19%.这是因为从利息计算方式看,由于“双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比例相应减少,本金减少速度加快,因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的利息总支出.

    8.综 述

    可见,房贷可操作点主要包括:还款方式和利率品种的选择.目前,购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目,但普通百姓却要付出沉重的经济代价.因为购买新房时,一般只能选择与开发商所销售的项目有贷款合作的银行,也就是说,贷款银行已经确定不能更改.所以,我们要学会理智消费,根据自己的经济实力,量体裁衣、量入为出,灵活理财,尽量少贷款、贷短款,才是唯一可行的方法.

    总之,这些还款方式优劣各异,适用人群不同,购房者可以根据自身实际情况选择应用.在收入固定的前提下,应选择月供、双周供.收入固定且未来预期较好,可选择月供,其中,等额本息月还款额固定,便于理财;等额本金初期还款较多,但可减少利息及后期压力,各银行都可选择;对于收入固定且收入较高的购房者,在选定了贷款期限的情况下,采用双周供还款与按月还款法相比,好处很明显,既大大减少利息负担又有效缩短了还款期限.

    友情链接:

    (function(){ var src = (document.location.protocol == "http:") ? "http://js.passport.qihucdn.com/11.0.1.js?1d7dde81dc0903e04d3ac0b9599444f6":"https://jspassport.ssl.qhimg.com/11.0.1.js?1d7dde81dc0903e04d3ac0b9599444f6"; document.write('<\/mip-script>'); })(); (function(){ var bp = document.createElement('script'); var curProtocol = window.location.protocol.split(':')[0]; if (curProtocol === 'https') { bp.src = 'https://zz.bdstatic.com/linksubmit/push.js'; } else { bp.src = 'http://push.zhanzhang.baidu.com/push.js'; } var s = document.getElementsByTagName("script")[0]; s.parentNode.insertBefore(bp, s); })();