「网贷兼职赚钱」国内超发货币去向引关注 学者称不一定推高房价_-

    来源:http://www.hxjzy.com 发布时间:2020-06-30

     [ 受货币政策收紧、人口结构调整、户籍制度改革等因素的影响,中国房价与M2过去二十几年的“亲密”关系正在瓦解,中国的房地产市场已经进入到去泡沫化的过程中 ]

      近年来,中国M2与GDP的高比值让货币超发的争论此起彼伏,M2增长率与房价涨幅之间的高度相关性,则让人们将目光聚焦在房地产身上。那些消失的货币有多少进入房地产市场,见仁见智,但曾经高度相关的房价和M2会不会逐渐“脱钩”,已经引发大量的思考。

      2013年,中国广义货币供给(M2)为110.6万亿元,M2与GDP之比为1.95。而美国去年的M2约为65万亿元人民币,M2与GDP的比率是0.65,这个数字仅为中国的三分之一。

      那么,中国超发的货币去哪儿了?对此,长江商学院副院长、金融学教授陈龙在接受《第一财经日报》记者采访时表示,梳理中国1990年~2013年的数据来看,房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。

      无独有偶,上海市房地产交易中心数据显示,从2006年至今的8年里,上海的房价以每年14%的速度上涨,而这8年中国M2的年均增速为18%,上海房价增速占中国M2增速的比例为78%。

      然而,多位受访人士也表示,受货币政策收紧、人口结构调整、户籍制度改革等因素的影响,中国房价与M2过去二十几年的“亲密”关系正在瓦解,中国的房地产市场已经进入到去泡沫化的过程中。

      钱去哪儿了?

      陈龙表示,纵观美国1962年~2013年的数据,美联储货币政策的第一个规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。CPI涨幅和房价涨幅基本合拍,这两项加上实际GDP的增长又和名义GDP的增长基本一致。

      他认为,从货币供应的角度来看,“钱去哪儿了”一目了然:M2每年增长7%,其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长,并不会引发通胀;剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。

      “那么,梳理中国1990年~2013年的数据来看,过去24年里,中国的实际GDP平均涨幅为9.9%,CPI平均涨幅为4.6%,房价(全国房地产销售额除以销售面积)平均涨幅为10.7%,M2平均涨幅为21.0%,这体现出货币发行、经济增长和通货膨胀的整体不一致性。”陈龙表示。

      在他看来,值得注意的是,实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%,与广义货币供给的增长率基本相符,不等式变成了等式。房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%;这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需,而是货币。

      房价与M2涨幅的这种高度相关性在现实中也得以印证。

      根据上海市房地产交易中心的数据(微信订阅号上海房地产观察整理),样本为2006年上海最贵的50个楼盘(3、4、5、6月这4个月间的成交记录),这些楼盘2014年价格/2006年价格平均值为2.81、中位值为2.79。

      以此测算,从2006年至今的8年里,上海的房价以每年14%的速度上涨。而与之对应的是,在过去8年里,M2的年均增速为18%。上海房价增速占中国M2增速的比例为78%,两者具有高度的相关性。

      那么,这是否意味着过去几十年,中国的钱都进入了房地产市场?

      中国银行首席经济学家曹远征认为,从过去的数据来看,M2的增长与房价的涨幅呈现高度的相关性,从逻辑上讲并不难理解,因为货币供应增加一定会引起资产价格上涨,但M2也并非推高房价的决定性因素。

      “为什么M2的增长与房价的涨幅在中国会表现出高度的相关性而在国外没有,比较直接的原因是中国投资渠道过窄,例如,如果国内投资渠道多元化,这种相关性可能就削弱了。”曹远征表示。

      房价会跌么?

      “我们要考虑很多变量。”曹远征认为,尽管从过往的数据来看,房价的上涨与M2的增加有高度的相关性,但未来却不一定。事实上,从各种趋势来看,两者的关系正在日益疏远。

      一位国有大行风险管理部人士也对《第一财经日报》记者表示,从过往的数据来看,当前M2的确是影响房价的重要变量,但可以预见的是,这种相关性正在被打破,很多变量在干扰两者的相关性。

      “包括财政政策(如房地产税)、汇率政策(人民币升值还是贬值,导致资金外流还是内流)、银行信贷政策(个贷上浮利率还是下调利率,行业管控规模)、行政政策(是否限贷限购)等。”他举例称。

      曹远征则认为,打破M2与房价相关性最重要的变量应该是购房行为的改变,这取决于两个关键因素:一是中国人口结构的变化。随着老龄化加剧,住房刚需下降,房价上涨慢,进而房地产投资降温。二是户籍制度改革。随着城镇化的推进,大家买房会根据工作地点或其他因素而定,各地房价也会出现结构性的改变。

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